Pour calculer vous-même la plus-value d'un bien reçu par succession, il faut trois données : le prix de cession (le prix réel de la vente, art. 150 VA CGI), le prix d'acquisition (la valeur vénale déclarée pour les droits de succession, art. 150 VB CGI) et la durée de détention. La différence entre les deux premiers, après abattements, est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Voici comment refaire ce calcul à la main, et où un simulateur s'arrête.
Établissez la valeur vénale déclarée qui servira de prix d'acquisition.
Estimer mon bienÉtape 1 — Déterminer le prix de cession (art. 150 VA CGI)
Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte, quelles que soient les modalités de paiement. Il peut être réduit, sur justificatifs, de la TVA acquittée sur la vente et des frais supportés par le vendeur pour la cession : frais versés à un intermédiaire, frais de diagnostics.
Étape 2 — Déterminer le prix d'acquisition (art. 150 VB CGI)
Ici, le prix d'acquisition ne dépend pas de ce que le bien a coûté au défunt, mais de la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit.
| Origine du bien | Prix d'acquisition retenu |
|---|---|
| Achat | prix réel stipulé, majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d'acquisition et des travaux (et frais de voirie) |
| Succession ou donation | la valeur vénale déclarée pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, majorée des frais réels réglés au notaire et des droits de mutation si l'héritier ou le donataire les a supportés |
Deux précisions utiles :
- Frais d'acquisition : lorsqu'ils ne peuvent pas être justifiés, un forfait de 7,5 % du prix d'achat est retenu. Pour un bien reçu par succession ou donation, ce sont les frais réels réglés au notaire qui sont ajoutés.
- Point clé : c'est la valeur déclarée à la succession qui devient le prix d'acquisition des héritiers. Une valeur sous-évaluée réduit les droits de succession mais gonfle la plus-value future.
Voir la plus-value immobilière après succession ou donation et le calcul de la valeur vénale pour une succession.
Étape 3 — Appliquer les abattements pour durée de détention
L'abattement ne commence qu'au-delà de 5 ans, et il diffère selon l'impôt visé.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | aucun | aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| À 22 ans | exonération totale d'IR | — |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| À 30 ans | — | exonération totale de prélèvements sociaux |
La détention court depuis l'entrée du bien dans le patrimoine : pour un héritier, depuis le décès. Le cas à plusieurs héritiers est détaillé dans la plus-value en indivision successorale.
Étape 4 — Appliquer les taux
Deux calculs séparés, avec deux bases différentes :
- impôt sur le revenu : base après abattement IR × 19 % ;
- prélèvements sociaux : base après abattement prélèvements sociaux × 17,2 %.
Sans abattement, la taxation atteint 36,2 % de la plus-value brute. Les exonérations s'appliquent en amont : résidence principale, prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €, droit de surélévation.
Un exemple chiffré complet
Un héritier reçoit une maison déclarée 250 000 € au décès et règle 3 000 € de frais réels au notaire. Il revend 320 000 € après 8 ans de détention.
- Prix d'acquisition majoré : 250 000 + 3 000 = 253 000 €
- Prix de cession : 320 000 €
- Plus-value brute : 320 000 − 253 000 = 67 000 €
- Abattement IR : 8 ans de détention = 3 annuités au-delà de 5 ans × 6 % = 18 %, soit 12 060 € → base IR 54 940 €
- Abattement prélèvements sociaux : 3 × 1,65 % = 4,95 %, soit 3 316,50 € → base PS 63 683,50 €
- IR : 54 940 × 19 % = 10 438,60 €
- Prélèvements sociaux : 63 683,50 × 17,2 % = 10 953,56 €
- Total à payer : environ 21 392 €
Ce que fait un simulateur — et ses limites
Un simulateur demande le prix de vente, le prix d'acquisition, la date d'entrée dans le patrimoine et la nature du bien, puis applique le barème et les deux taux.
Ses limites :
- il ne connaît pas votre prix d'acquisition réel : vous devez saisir la valeur vénale déclarée, pas un prix d'achat historique ;
- il traite mal les cas particuliers (remplois, expropriation, non-résidents, personnes âgées ou invalides sous conditions de ressources) ;
- il reste indicatif. Une plus-value anormalement basse peut déclencher un contrôle : voir le redressement pour valeur vénale sous-estimée.
La déclaration 2048-IMM
La plus-value est déclarée sur la déclaration de revenus, au moyen du formulaire 2048-IMM. En pratique, le notaire prélève le plus souvent l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration : le vendeur n'a pas toujours à avancer la somme, mais l'obligation déclarative demeure.
