Plus-value en indivision : quote-part, partage et soulte

Lorsqu'un bien en indivision est revendu, chaque indivisaire est imposé sur sa seule quote-part. Le partage avec soulte suit, lui, le régime des cessions à titre onéreux pour la fraction qui excède les droits de l'attributaire — sauf application du régime de faveur, qui neutralise l'imposition lorsque l'indivision est successorale ou conjugale, ou qu'elle provient d'une donation-partage.

Revente à un tiers : chacun imposé sur sa quote-part

La revente du bien à un acquéreur extérieur est une cession à titre onéreux. Il n'y a pas une plus-value globale à répartir au hasard : chaque indivisaire calcule la sienne, sur la fraction du prix qui lui revient.

• prix de cession : la quote-part dans le prix réel de vente (art. 150 VA CGI) ;
• prix d'acquisition : la quote-part dans la valeur vénale déclarée pour les droits de mutation à titre gratuit (art. 150 VB CGI), majorée des frais réels et des droits supportés ;
• abattements pour durée de détention, puis 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce mécanisme est détaillé pas à pas dans l'article sur la façon de calculer soi-même sa plus-value après succession.

Le partage avec soulte : le principe

Le partage met fin à l'indivision : les lots sont répartis entre les indivisaires. Quand les lots ne sont pas équivalents, celui qui reçoit davantage verse une soulte aux autres, c'est-à-dire une compensation en argent.

Sur le plan fiscal, le partage avec soulte est en principe une cession à titre onéreux pour la partie qui excède les droits de l'indivisaire attributaire. La soulte est analysée comme le prix d'acquisition de droits supplémentaires : dans cette mesure, elle peut générer une plus-value imposable.

Le prix d'acquisition ainsi reconstitué repose sur la valeur vénale déclarée à la succession : la méthode est détaillée dans le calcul de la valeur vénale pour une succession.

Le régime de faveur : les conditions

Un régime de faveur écarte l'imposition de la plus-value au moment du partage. Il suppose que le partage se fasse entre les membres d'origine de l'indivision, leurs conjoints, ascendants ou descendants, et que l'indivision entre dans l'un de ces cas :

• indivision successorale ;
• indivision conjugale ;
• bien provenant d'une donation-partage ;
• bien acquis avant ou pendant le mariage ou le PACS.

Point de vigilance : le régime de faveur ne se présume pas. Vérifiez la qualité des attributaires et l'origine de l'indivision ; à défaut, le partage avec soulte suit le régime de droit commun.

Effet sur la plus-value future de l'attributaire

Le report d'imposition a une contrepartie, favorable à l'attributaire :

• l'attributaire qui revend plus tard est imposé sur la différence entre le prix de vente et le prix d'origine du bien, sans tenir compte de la soulte versée ;
• la durée de détention se compte depuis l'origine, donc depuis l'entrée du bien dans le patrimoine du défunt ou des indivisaires d'origine : les abattements sont plus favorables ;
• le co-indivisaire sorti, qui reçoit la soulte, est exonéré au titre du partage.

Le régime fiscal de la revente après héritage, y compris par un héritier unique, est détaillé dans l'article sur la plus-value immobilière après succession ou donation.

Un exemple chiffré

Deux héritiers détiennent chacun 50 % d'un bien dont la valeur vénale déclarée au décès est de 300 000 €.

Situation 1 — revente à un tiers 4 ans après le décès, prix 360 000 €

• Plus-value par héritier : (360 000 − 300 000) × 50 % = 30 000 €
• Détention de 4 ans, donc moins de 6 ans : aucun abattement
• IR : 30 000 × 19 % = 5 700 € — Prélèvements sociaux : 30 000 × 17,2 % = 5 160 €
• Total par indivisaire : 10 860 €

Situation 2 — partage 2 ans après le décès, puis revente par l'attributaire 8 ans après le décès, prix 360 000 €

• Le partage entre héritiers relève du régime de faveur : aucune imposition à ce moment, et le co-indivisaire sorti est exonéré.
• L'attributaire revend : plus-value = 360 000 − prix d'origine 300 000 = 60 000 € (la soulte n'est pas prise en compte).
• Détention depuis l'origine : 8 ans, soit 3 annuités au-delà de 5 ans.
• Abattement IR : 6 % × 3 = 18 %, soit 10 800 € → base 49 200 € → IR = 9 348 €
• Abattement prélèvements sociaux : 1,65 % × 3 = 4,95 %, soit 2 970 € → base 57 030 € → PS = 9 809,16 €
• Total pour l'attributaire : environ 19 157 €

Les droits d'enregistrement du partage

Un partage d'immeuble peut donner lieu à des droits d'enregistrement de partage, sauf exonérations. Leur montant dépend de la situation et doit être chiffré par le notaire qui instrumente l'acte : c'est un coût distinct de la plus-value, à intégrer dans l'arbitrage entre revente à un tiers et partage. La valeur déclarée qui sert de base à ce calcul reste contrôlable par l'administration, comme le rappelle l'article sur le redressement pour valeur vénale sous-estimée.