Lorsque vous revendez un bien reçu par succession ou donation, votre prix d'acquisition n'est pas zéro : c'est la valeur vénale déclarée pour les droits de mutation à titre gratuit (art. 150 VB CGI). La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et cette valeur déclarée, majorée des frais, puis réduite par les abattements pour durée de détention et imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Estimez la valeur vénale de votre bien avant de calculer votre plus-value.
Estimer mon bien
Prix de cession et prix d'acquisition : les deux textes
Art. 150 VA CGI — le prix de cession
Le prix de cession retenu est le prix réel stipulé dans l'acte, indépendamment des modalités de paiement. Il est réduit, sur justificatifs, de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur pour la cession, comme les frais versés à un intermédiaire ou les frais de diagnostics.
Art. 150 VB CGI — le prix d'acquisition
Le texte distingue deux situations.
| Origine du bien | Prix d'acquisition retenu |
|---|---|
| Achat à titre onéreux | Prix réel stipulé, majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d'acquisition et des travaux |
| Succession ou donation | La valeur vénale déclarée pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, majorée des frais réels réglés au notaire et des droits de mutation si l'héritier ou le donataire les a supportés |
Autrement dit : la valeur déclarée au fisc lors de la succession ou de la donation devient votre prix d'acquisition — elle détermine directement l'impôt de la revente.
Le forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition
Si les frais d'acquisition ne peuvent pas être justifiés, un forfait de 7,5 % du prix d'achat s'applique. L'héritier ou le donataire a donc intérêt à vérifier ce qu'il peut justifier : frais réels réglés au notaire d'un côté, forfait de 7,5 % de l'autre.
L'effet à double tranchant de la valeur déclarée
La valeur déclarée pèse deux fois, et dans deux directions opposées.
- Sous-évaluation : les droits de succession ou de donation sont plus faibles, mais la plus-value de revente est mécaniquement plus élevée. L'administration peut en outre rectifier la valeur, avec intérêts de retard et majorations.
- Surévaluation sincère : les droits immédiats sont plus lourds, mais le prix d'acquisition des héritiers est plus élevé, ce qui réduit l'impôt de la revente. Une valeur manifestement exagérée reste contestable par le fisc.
D'où l'intérêt d'une évaluation par comparaison documentée dès la déclaration : la méthode est décrite dans l'article sur comment calculer la valeur vénale pour une succession ou une donation.
Les taux d'imposition
| Imposition | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total avant abattements | 36,2 % |
La plus-value nette imposable, après abattements pour durée de détention, est soumise à ces deux prélèvements. La déclaration se fait sur le formulaire 2048-IMM, rattaché à la déclaration de revenus ; dans la pratique, le notaire prélève le plus souvent l'impôt directement sur le prix de vente et le reverse à l'administration.
Les abattements pour durée de détention
Les abattements courent à partir de la 6e année de détention. Le point de départ est la date du transfert, c'est-à-dire le jour du décès pour une succession ou la date de l'acte pour une donation.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | aucun | aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 22 ans | exonération totale d'IR | — |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| 30 ans | — | exonération totale de prélèvements sociaux |
Conséquence pratique : un bien hérité et revendu après 22 ans de détention échappe totalement à l'IR, mais reste soumis aux prélèvements sociaux jusqu'à la 30e année.
Les exonérations à connaître
- Résidence principale : la plus-value est exonérée.
- Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €.
- Vente d'un droit de surélévation.
- Détention supérieure à 22 ans pour l'IR et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
D'autres cas existent (expropriation, remplois, personnes âgées ou invalides, non-résidents), sous conditions.
Exemple chiffré complet
Un héritier reçoit une maison avec une valeur vénale déclarée de 240 000 € et la revend 290 000 €, 8 ans après le décès.
1. Prix d'acquisition
240 000 € (valeur déclarée) + 7,5 % de frais d'acquisition, soit 18 000 € = 258 000 €
2. Plus-value brute
290 000 − 258 000 = 32 000 €
3. Abattements pour 8 ans de détention
3 années au-delà de la 5e année : 3 × 6 % = 18 % d'abattement IR ; 3 × 1,65 % = 4,95 % pour les prélèvements sociaux.
4. Calcul de l'impôt
| Base | Montant | Impôt |
|---|---|---|
| Plus-value imposable à l'IR (32 000 × 82 %) | 26 240 € | 4 986 € |
| Plus-value soumise aux prélèvements sociaux (32 000 × 95,05 %) | 30 416 € | 5 232 € |
| Total | 10 218 € |
Le même bien revendu avec une valeur déclarée de 200 000 € aurait donné un prix d'acquisition de 215 000 € et une plus-value brute de 75 000 € : la facture fiscale aurait été plus de deux fois supérieure. La valeur déclarée initiale est donc bien le paramètre déterminant.
Le cas de l'indivision
Si le bien est encore en indivision au moment de la revente, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part. En cas de partage avec soulte, le régime de faveur neutralise l'imposition lorsque l'indivision est successorale ou conjugale, qu'elle provient d'une donation-partage, ou que le bien a été acquis avant ou pendant le mariage ou le PACS, et que le partage a lieu entre les membres d'origine de l'indivision, leurs conjoints, ascendants ou descendants. L'attributaire qui revend ensuite part du prix d'origine du bien, avec des abattements plus favorables — les effets du partage sur chaque co-indivisaire sont détaillés dans plus-value de succession et indivision.