La valeur vénale est le prix normal de cession du bien ; la valeur locative est le loyer annuel hors charges qu'il peut produire sur le marché. La première se lit sur des transactions comparables, la seconde sur les loyers pratiqués dans la même zone. Elles se relient par la capitalisation du revenu, mais ne se substituent jamais l'une à l'autre.
Estimez la valeur vénale indicative de votre bien loué ou libre.
Estimer mon bienValeur vénale : un prix de cession
La valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait normalement se négocier à l'époque considérée, tel qu'il résulte de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage (BOFiP, BOI-PAT-ISF-30-50-10). L'article 666 CGI en fait la valeur de référence pour l'évaluation fiscale, au jour du fait générateur de l'impôt.
Elle s'établit par comparaison directe : ventes réelles récentes, périmètre restreint, biens de même typologie et de surface comparable, puis ajustements. Voir la définition légale de la valeur vénale.
Valeur locative : un revenu annuel
La valeur locative est le loyer annuel hors charges que le bien peut produire sur le marché, évalué à partir de sa surface pondérée et de sa localisation. Elle sert à fixer un loyer de marché, à vérifier le respect d'un encadrement des loyers, à calculer certaines taxes locales et à mesurer la rentabilité d'un investissement locatif.
Elle ne se confond pas avec le loyer encaissé : un bail ancien ou un locataire en place depuis longtemps produisent un revenu réel qui s'écarte du loyer de marché.
Tableau : les différences en un coup d'œil
| Critère | Valeur vénale | Valeur locative |
|---|---|---|
| Nature | Prix de cession | Revenu annuel |
| Méthode | Comparaison de transactions réelles | Comparaison des loyers du secteur, surface pondérée |
| Date de référence | Jour du fait générateur (décès, acte, 1er janvier pour l'IFI) | Date de l'évaluation locative |
| Usages principaux | Succession, donation, IFI, plus-value, garantie bancaire | Loyer de marché, encadrement des loyers, taxes locales, rentabilité |
Le lien entre les deux : la capitalisation du revenu
Pour un immeuble de rapport : valeur vénale = valeur locative ÷ taux de rendement du secteur.
L'approche convient surtout aux immeubles loués à plusieurs occupants et suppose que le loyer est au prix du marché. Pour une maison occupée par son propriétaire, la comparaison directe reste la méthode de référence.
Quand utiliser l'une ou l'autre
- IFI, succession, donation : c'est la valeur vénale qui compte, au jour du fait générateur.
- Fixation ou révision d'un loyer : c'est la valeur locative qui sert de référence.
- Investissement locatif ou vente d'un bien occupé : les deux entrent en jeu, le prix d'achat d'un côté, la décote d'occupation de l'autre.
L'erreur fréquente
L'erreur la plus courante consiste à valoriser un bien par un multiple de son loyer annuel. Le raisonnement inverse — diviser la valeur locative par le rendement du secteur — est le seul qui repose sur une méthode identifiable.
Deuxième erreur : croire qu'un bien occupé vaut le prix du même bien libre. La valeur vénale d'un bien occupé intègre cette contrainte : 10 % à 20 % de décote pour un bail loi 1989, 5 % à 15 % pour un meublé, 40 % et plus pour un bail loi de 1948.
Troisième erreur : utiliser le loyer d'un meublé pour valoriser un logement vide, ou l'inverse.